Wie kann ich den Mindestpreis einer Immobilie überprüfen? ——Die Logik hinter den Immobilienpreisen aus der Perspektive von Hotspots im Internet
Der Immobilienmarkt steht in letzter Zeit wieder im Mittelpunkt hitziger Diskussionen im Internet. Ob es um politische Anpassungen, regionale Immobilienpreisschwankungen oder Veränderungen in den psychologischen Erwartungen von Hauskäufern geht, es hat umfangreiche Diskussionen ausgelöst. Dieser Artikel beginnt mit den aktuellen Themen der letzten 10 Tage, kombiniert mit strukturierten Daten, um zu analysieren, wie der Mindestpreis von Immobilien ermittelt werden kann.
1. Aktuelle Themen im Internet aussortieren (letzte 10 Tage)
| Rangliste | heiße Themen | Beliebtheit der Diskussion | Hauptaugenmerk |
|---|---|---|---|
| 1 | Vielerorts wurden die Kaufbeschränkungen gelockert | 950.000+ | Die Auswirkungen der Politik auf die Immobilienpreise |
| 2 | Die Hypothekarzinsen sinken weiter | 780.000+ | Änderungen bei den Kosten für den Hauskauf |
| 3 | Angebote für Gebrauchthäuser nehmen zu | 650.000+ | Marktangebot und -nachfrage |
| 4 | Immobilienunternehmen verstärken ihre Werbemaßnahmen | 520.000+ | Preisstrategie für Entwickler |
| 5 | Verlängerung des Grundsteuer-Pilotprojekts | 480.000+ | langfristige Haltekosten |
2. Fünf Kerndimensionen zur Ermittlung des Tiefstpreises einer Immobilie
1.Vergleich regionaler Transaktionsdaten: Durch den Vergleich der Transaktionspreise und Listenpreise im gleichen Gebiet in den letzten drei Monaten kann die tatsächliche Marktakzeptanz ermittelt werden.
| Stadt | Durchschnittlicher Listenpreis (Yuan/㎡) | Durchschnittlicher Transaktionspreis (Yuan/㎡) | Ausbreitungsgeschwindigkeit |
|---|---|---|---|
| Peking | 68.500 | 62.300 | 9,0 % |
| Shanghai | 72.800 | 67.900 | 6,7 % |
| Guangzhou | 45.600 | 42.100 | 7,7 % |
| Shenzhen | 75.200 | 69.800 | 7,2 % |
2.Berechnung der Kostenmethode: Der Selbstkostenpreis des Entwicklers umfasst in der Regel Faktoren wie Grundstück, Bau und Installation, Steuern und Gebühren und kann als Endergebnis als Referenz verwendet werden.
| Kostenelement | Anteil | Beschreibung |
|---|---|---|
| Grundstückskosten | 40-60 % | Gebots-, Auktions- und Listenpreis + Grundsteuer |
| Bau- und Installationskosten | 25-35 % | Einschließlich Dekorationsstandards |
| Steuern | 10-15 % | Mehrwertsteuer/Grundsteuer usw. |
| Gewinn | 5-10 % | Nettogewinn des Entwicklers |
3.Mietrückgabequote rückwärts: Ob eine Immobilie überbewertet ist, lässt sich anhand des Miet-zu-Verkaufs-Verhältnisses beurteilen. Die internationale Warngrenze liegt üblicherweise bei 1:300.
| Stadt | Durchschnittlicher Hauspreis (Yuan/㎡) | Monatsmiete (Yuan/㎡) | Verhältnis von Miete zu Verkauf |
|---|---|---|---|
| Peking | 62.300 | 85 | 1:733 |
| Shanghai | 67.900 | 92 | 1:738 |
| Guangzhou | 42.100 | 65 | 1:648 |
| Shenzhen | 69.800 | 88 | 1:793 |
4.Folgenabschätzung der Politik: Richtlinien wie die neue Wohngeldpolitik und gelockerte Kaufbeschränkungen, die kürzlich vielerorts eingeführt wurden, haben sich direkt auf die Nachfrage nach Hauskäufen und Preisstützungen ausgewirkt.
5.Indikator für die Marktstimmung: Laut der öffentlichen Meinungsbeobachtung im gesamten Netzwerk macht die aktuelle abwartende Stimmung unter Hauskäufern 63 % aus, und die Werbeprojekte der Entwickler sind im Vergleich zum Vormonat um 42 % gestiegen.
3. Praktische Vorschläge: So finden Sie den günstigsten Preis
1.Erstellen Sie ein Preiskoordinatensystem: Sammeln Sie mindestens 10 vergleichbare Fälle im gleichen Sektor und eliminieren Sie die höchsten/niedrigsten 20 %-Extremwerte.
2.Achten Sie auf Sonderangebote: Zwangsversteigerungen und dringend zu verkaufende Immobilien spiegeln oft das Endergebnis des Marktes wider. Die aktuellen Preise für Zwangsvollstreckungstransaktionen liegen im Allgemeinen 15–25 % unter dem Marktpreis.
3.Dynamische Tracking-Strategie: Es wird empfohlen, die folgenden Überwachungsfrequenzen zu verwenden:
| Datendimensionen | Empfohlene Aktualisierungshäufigkeit | Schlüsselindikatoren |
|---|---|---|
| Listenpreis | täglich | Anteil der Häuser mit reduzierten Preisen |
| Transaktionspreis | wöchentlich | Verhandlungsspielraum |
| Politik | Echtzeit | Kaufbeschränkungen/Kreditänderungen |
| Land | monatlich | Nicht erfolgreiche Auktionsrate |
4. Vorhersage zukünftiger Trends
Basierend auf der aktuellen Marktentwicklung wird erwartet, dass der Tiefststand der Immobilienpreise in den Kernstädten 8–12 % über den bestehenden Preisen liegen wird und die Anpassungsspanne in Städten der zweiten und dritten Reihe 15–20 % erreichen könnte. Es wird empfohlen, dass Hauskäufer sich auf den Preisfensterzeitraum vor der traditionellen Verkaufshochsaison im vierten Quartal konzentrieren.
Abschließende Erinnerung: Der Mindestpreis von Immobilien ist ein dynamisches Konzept und muss umfassend in Verbindung mit der Makropolitik, dem lokalen Angebot und der lokalen Nachfrage sowie den persönlichen finanziellen Bedingungen beurteilt werden, um zu vermeiden, dass durch das Streben nach „absolut niedrigen Preisen“ geeignete Wohnungen verpasst werden.
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